El IRPF: Cómo Tributan tus Inmuebles en la Renta
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es el tributo más importante durante la tenencia. La forma en que te afecta depende del uso que le des a la propiedad.
1. Si Tienes la Vivienda Alquilada: Rendimientos del Capital Inmobiliario
Cuando alquilas una propiedad, los ingresos que obtienes se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse anualmente. La buena noticia es que no tributas por el total del alquiler que recibes.
- Cálculo del Rendimiento Neto: Para obtener la cifra por la que realmente tributarás, a los ingresos brutos anuales del alquiler puedes restar una larga lista de gastos deducibles, entre los que se incluyen:
- Intereses de la hipoteca: La parte de los intereses que pagas cada año.
- Impuestos y tasas: El IBI, la tasa de basuras, etc.
- Gastos de la comunidad de propietarios.
- Gastos de conservación y reparación: Pintura, arreglos de fontanería, etc. (Ojo, no las mejoras).
- Seguros: El seguro de hogar o el de impago de alquiler.
- Amortización del inmueble: Puedes deducirte el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción o el valor catastral de la construcción. Es uno de los gastos deducibles más importantes.
- Suministros: Si los pagas tú como casero.
- Reducción por Alquiler de Vivienda Habitual: Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos – gastos), si el alquiler es para la vivienda habitual del inquilino, tienes derecho a una reducción general del 50% sobre ese beneficio. Esto reduce significativamente tu factura fiscal.
2. Si Tienes la Vivienda Vacía o para Uso Propio (No habitual): Imputación de Rentas Inmobiliarias
Hacienda considera que una vivienda que no es tu residencia habitual ni está alquilada te genera una «renta presunta» por la que debes tributar. Esto se conoce como imputación de rentas inmobiliarias.
- ¿A qué propiedades aplica? A segundas residencias, pisos vacíos o cualquier inmueble urbano que no genere rendimientos del capital (alquiler) ni esté afecto a actividades económicas.
- ¿Cómo se calcula? Se aplica un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble.
- El porcentaje general es del 2%.
- Se reduce al 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años.
- Ejemplo: Tienes una segunda residencia con un valor catastral de 120.000 € (revisado). La renta a imputar en tu IRPF sería el 1,1% de 120.000 €, es decir, 1.320 €. Esta cantidad se suma al resto de tus rentas en la declaración.
El IBI: El Impuesto Anual por Ser Propietario
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad de cualquier propiedad.
- ¿Quién lo paga? El propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año.
- ¿Cuánto se paga? Depende del valor catastral asignado por el Catastro y del tipo impositivo que fije cada ayuntamiento, que suele oscilar entre el 0,4% y el 1,1%.
- Importante: El IBI es un gasto deducible en el IRPF si tienes la propiedad alquilada.
El Impuesto sobre el Patrimonio: Solo para Grandes Patrimonios
El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo que grava el conjunto de bienes y derechos de una persona.
- ¿A quién afecta? Solo a personas con un patrimonio neto muy elevado. Existe un mínimo exento general de 700.000 € (excluida la vivienda habitual hasta 300.000 €).
- Regulación Autonómica: Las Comunidades Autónomas pueden modificar este mínimo exento y la tarifa. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, tiene una bonificación del 100%, por lo que en la práctica sus residentes no lo pagan.
- Conclusión para el inversor medio: A menos que poseas un patrimonio neto de varios millones de euros, es un impuesto que probablemente no te afectará.
Planificación y Asesoramiento: Las Claves del Éxito
Una correcta planificación fiscal inmobiliaria te permite optimizar tu carga tributaria y maximizar la rentabilidad de tus inversiones. Conocer qué gastos puedes deducir y cómo declarar correctamente tus ingresos es fundamental.
Dado que la normativa fiscal puede tener matices y cambiar, en INVIV siempre recomendamos contar con el apoyo de un asesor fiscal especializado en el sector inmobiliario. A través de nuestro ecosistema, te conectamos con profesionales de confianza que analizarán tu caso particular y te ayudarán a que tus inmuebles trabajen para ti de la forma más eficiente posible.