Guía Fiscal del Inversor: Cómo Tributan las Ganancias por la Venta de un Inmueble
Cuando un inversor vende una propiedad, uno de los pasos más importantes es calcular correctamente el impacto fiscal de la operación. El beneficio obtenido no es limpio, sino que está sujeto al pago de impuestos en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
Paso 1: Calcular la Ganancia Patrimonial Real
Lo primero es determinar el beneficio real de la operación. La fórmula es:
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición
Valor de Transmisión (lo que recibes)
Es el precio de venta menos todos los gastos y tributos que pagaste como vendedor.
- Se resta: Los honorarios de la agencia inmobiliaria, los gastos de notaría y registro (si los pagaste tú), y la plusvalía municipal (IIVTNU).
Valor de Adquisición (lo que te costó)
Es el precio que pagaste por la propiedad más todos los gastos e inversiones que realizaste.
- Se suma: El precio de compra original, los gastos de la compra (impuestos como ITP o IVA, notaría, registro, gestoría), y el coste de las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble (una reforma integral, por ejemplo).
- Se resta (¡muy importante para inversores!): Las amortizaciones que te hayas deducido fiscalmente durante los años que el piso ha estado en alquiler.
Paso 2: Aplicar los Tramos de la Base del Ahorro
La ganancia patrimonial calculada no se suma a tu sueldo o a las rentas del alquiler. Se integra en una parte separada del IRPF llamada Base Imponible del Ahorro, que tiene sus propios tipos impositivos, generalmente más bajos.
Los tramos para 2025 son los siguientes:
| Ganancia Patrimonial | Tipo Impositivo |
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000,01 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000,01 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000,01 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
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- Ejemplo: Si tu ganancia patrimonial es de 70.000 €:
- Los primeros 6.000 € tributan al 19% = 1.140 €
- Los siguientes 44.000 € (de 6.000 a 50.000) tributan al 21% = 9.240 €
- Los 20.000 € restantes (de 50.000 a 70.000) tributan al 23% = 4.600 €
- Total a pagar: 1.140 + 9.240 + 4.600 = 14.980 €
Exenciones Clave: ¿Cuándo NO Tienes que Pagar?
Existen situaciones muy importantes en las que la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta de impuestos:
- Exención para Mayores de 65 Años: Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está 100% exenta, sin necesidad de reinvertir el dinero. Si vendes una segunda residencia, también puedes estar exento si reinviertes el dinero (hasta un máximo de 240.000 €) en una renta vitalicia.
- Exención por Reinversión en Vivienda Habitual: Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra que también será tu vivienda habitual, la ganancia puede estar exenta. Debes reinvertir el importe total de la venta en un plazo de 2 años (antes o después de la venta). Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional.
Nota Importante: No Confundir con la Plusvalía Municipal
El impuesto que se paga en el IRPF es independiente y adicional a la Plusvalía Municipal (IIVTNU), que es el impuesto que se paga al ayuntamiento por el incremento de valor del suelo. Son dos tributos distintos que gravan la misma operación.
La planificación fiscal es esencial en cualquier estrategia de inversión. Para asegurarte de que calculas correctamente la ganancia y aprovechas todas las exenciones posibles, te recomendamos contar siempre con el asesoramiento de un experto fiscal, un profesional clave que puedes encontrar en el ecosistema de INVIV.