La rentabilidad que puedes esperar al invertir en vivienda en España en 2025 se compone de dos partes:
- Rentabilidad por Alquiler: La media nacional se sitúa entre un 6,5% y un 7,3% de rentabilidad bruta. Tras descontar los gastos, la rentabilidad neta realista se encuentra en el rango del 4% al 5,5%.
- Plusvalía (Revalorización): El precio de la vivienda ha experimentado una fuerte subida interanual, superior al 10% según varios indicadores. Una expectativa de revalorización sostenible a largo plazo se podría situar en torno al 3% – 5% anual.
No existe una cifra única, ya que depende enormemente de la ciudad, el barrio y la calidad de la gestión de la inversión.
Desglosando la Rentabilidad de tu Inversión Inmobiliaria en 2025
Cuando inviertes en una vivienda, tu beneficio proviene de dos fuentes diferentes que debes entender por separado: lo que ganas cada año con el alquiler y lo que ganas el día que vendes la propiedad.
1. La Rentabilidad por Alquiler: Tu Ingreso Anual
Esta es la rentabilidad que obtienes de forma recurrente. Se mide de dos maneras:
Rentabilidad Bruta
Es el cálculo más común y el que verás en la mayoría de los titulares. Relaciona el ingreso anual del alquiler con el coste total de la inversión.
Rentabilidad Bruta = (Alquiler Anual / Coste Total de Inversión) x 100
Según los datos más recientes de los principales portales para 2025, la rentabilidad bruta media en España se sitúa entre el 6,5% y el 7,3%. Sin embargo, la ubicación es clave. Mientras que en comunidades como Castilla-La Mancha se puede alcanzar casi un 8%, en Madrid (5,4%) o Baleares (4,3%) la media es considerablemente más baja.
Rentabilidad Neta
Esta es la cifra que realmente importa para tu bolsillo. Es el beneficio real después de restar todos los gastos operativos anuales (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, etc.).
Como regla general, la rentabilidad neta suele ser entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales más baja que la bruta. Por lo tanto, una rentabilidad bruta media del 6,5% se traduce en una rentabilidad neta realista de entre el 4% y el 5,5%. Este es el retorno anual real que obtienes sobre tu capital invertido.
2. La Plusvalía: La Ganancia a Largo Plazo
La plusvalía o revalorización es el aumento del valor de la propiedad con el paso del tiempo. Es un beneficio «latente» que solo se materializa cuando vendes el inmueble.
Plusvalía = Precio de Venta - Precio de Compra
El mercado inmobiliario español ha mostrado una gran fortaleza recientemente. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y de los principales tasadores, la revalorización interanual de la vivienda en 2025 ha superado el 10%.
Aunque este ritmo es excepcional, los analistas prevén una moderación. Una expectativa de revalorización media sostenible a largo plazo se podría situar en el rango del 3% al 5% anual, en línea con el crecimiento económico.
La Rentabilidad Total: La Suma de Ambas
La verdadera rentabilidad de tu inversión es la combinación de lo que ganas cada año con el alquiler más la plusvalía que obtienes al vender.
- Ejemplo: Si durante 10 años obtienes una rentabilidad neta media del 4,5% por el alquiler y al vender consigues una plusvalía que equivale a una revalorización media del 4% anual, tu rentabilidad total anualizada habrá sido del 8,5%.
En resumen, para un inversor que realiza una compra inteligente en una buena ubicación y gestiona su activo de forma profesional, esperar una rentabilidad neta por alquiler de entre el 4% y el 6% junto a una plusvalía potencial a largo plazo del 3% al 5% son objetivos realistas y alcanzables en el mercado actual. La clave para superar estas medias reside en el conocimiento y el asesoramiento experto para encontrar las mejores oportunidades.