El precio del alquiler por metro cuadrado (€/m²) en Madrid varía drásticamente de un distrito a otro, con diferencias que pueden superar el 80% entre la zona más cara y la más asequible. Conocer estos precios es fundamental tanto para inquilinos que buscan una vivienda como para inversores que quieren calcular la rentabilidad potencial de un activo.
Basándonos en los datos más recientes del mercado para agosto de 2025, el precio medio en la capital se sitúa en torno a los 22 €/m², pero este promedio esconde una realidad de grandes contrastes. Los distritos del eje Castellana (Salamanca, Chamberí, Chamartín) y el Centro marcan los precios más altos, mientras que las zonas del sur y este ofrecen las opciones más económicas y, a menudo, las más rentables para la inversión.
Guía de Precios del Alquiler en Madrid por Distritos (Agosto 2025)
El precio por metro cuadrado es la métrica más fiable para comparar el coste real de la vivienda en diferentes zonas. A continuación, te presentamos una guía de precios por distritos, agrupados en diferentes categorías para que puedas entender mejor el mapa del alquiler en la capital.
Zona «Super Prime»: Más de 24 €/m²
Son el corazón del lujo, la cultura y los negocios de Madrid. La alta demanda y la escasez de oferta mantienen los precios en máximos históricos.
- Salamanca: ~26,8 €/m². El distrito más caro de Madrid y de España. Zonas como Recoletos y Castellana son el epicentro del sector del lujo.
- Centro: ~25,7 €/m². La gran demanda de jóvenes profesionales, expatriados y estudiantes de máster en barrios como Malasaña, Justicia o Sol mantiene los precios disparados.
- Chamberí: ~25,0 €/m². Un distrito de alta demanda por su ambiente señorial, su excelente oferta gastronómica y su ubicación privilegiada.
Zona «Premium»: Entre 21 € y 24 €/m²
Distritos de alto standing, residenciales o de negocios, con excelentes servicios y comunicaciones.
- Retiro: ~22,8 €/m². La proximidad al parque y su ambiente familiar y exclusivo lo convierten en una de las zonas más deseadas.
- Chamartín: ~22,5 €/m². Sede de importantes empresas y con zonas residenciales de lujo como El Viso. La futura operación «Madrid Nuevo Norte» seguirá impulsando los precios.
- Tetuán: ~22,0 €/m². Un distrito de contrastes, con la zona financiera de Azca y Cuatro Caminos tirando de los precios al alza.
Zona Intermedia-Alta: Entre 18 € y 21 €/m²
Son distritos muy bien conectados y con una gran calidad de vida, que ofrecen precios más competitivos que el centro.
- Arganzuela: ~20,6 €/m². La zona de Madrid Río y su proximidad a Atocha la han convertido en una de las favoritas para familias y jóvenes.
- Moncloa-Aravaca: ~20,3 €/m². La gran demanda estudiantil mantiene los precios altos, especialmente en la zona de Argüelles.
- Ciudad Lineal: ~18,9 €/m². Zonas como Arturo Soria ofrecen una gran calidad de vida con precios más moderados que los distritos colindantes.
- Usera: ~18,4 €/m². Ha experimentado una de las mayores subidas anuales, mostrando un creciente interés por su buena conexión y precios aún asequibles.
Zona Asequible y de Oportunidad: Menos de 18 €/m²
Estos distritos, situados principalmente en el sur y este, ofrecen los precios más bajos de la capital. Son un foco clave para inversores, ya que su bajo precio de compra permite obtener las rentabilidades por alquiler más altas de Madrid.
- Puente de Vallecas: ~17,7 €/m².
- Latina: ~17,8 €/m².
- Carabanchel: ~16,8 €/m².
- Villa de Vallecas: ~16,9 €/m².
- San Blas: ~16,4 €/m².
- Moratalaz: ~15,9 €/m².
- Villaverde: ~15,7 €/m².
- Vicálvaro: ~14,4 €/m². El distrito más asequible de Madrid para alquilar.
Tabla Resumen de Precios por Distrito (Agosto 2025)
| Distrito | Precio Medio Aprox. (€/m²) |
| Salamanca | 26,8 €/m² |
| Centro | 25,7 €/m² |
| Chamberí | 25,0 €/m² |
| Retiro | 22,8 €/m² |
| Chamartín | 22,5 €/m² |
| Tetuán | 22,0 €/m² |
| Arganzuela | 20,6 €/m² |
| Moncloa-Aravaca | 20,3 €/m² |
| Ciudad Lineal | 18,9 €/m² |
| Usera | 18,4 €/m² |
| Latina | 17,8 €/m² |
| Puente de Vallecas | 17,7 €/m² |
| Fuencarral-El Pardo | 17,4 €/m² |
| Hortaleza | 17,2 €/m² |
| Villa de Vallecas | 16,9 €/m² |
| Carabanchel | 16,8 €/m² |
| San Blas | 16,4 €/m² |
| Barajas | 16,3 €/m² |
| Moratalaz | 15,9 €/m² |
| Villaverde | 15,7 €/m² |
| Vicálvaro | 14,4 €/m² |
Fuente: Síntesis de datos de mercado de los principales portales inmobiliarios (agosto 2025).
Para un inversor, esta guía es crucial. Demuestra que los barrios con el precio de alquiler por m² más alto no son necesariamente los más rentables. La clave del éxito es encontrar propiedades en las zonas asequibles con alta demanda, donde el ratio entre el precio de compra y el alquiler es mucho más favorable. Identificar esas oportunidades es la especialidad de un Personal Shopper Inmobiliario.