Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria va mucho más allá de restar el precio de compra a los ingresos por alquiler. Uno de los factores más determinantes y a menudo subestimados es la carga fiscal. Conocer los impuestos por la compra de una vivienda para inversión es crucial para presupuestar correctamente, evitar sorpresas y, en definitiva, proteger tu ROI (Retorno de la Inversión).
Una correcta planificación de la fiscalidad en tu inversión inmobiliaria es el primer paso hacia el éxito. En esta guía, desglosaremos de forma clara y sencilla todos los tributos que debes tener en cuenta.
La Primera Gran Decisión: ¿Vivienda Nueva o de Segunda Mano?
Esta elección determinará el impuesto principal que deberás afrontar. Es la bifurcación clave en tu camino fiscal:
- Si compras una vivienda nueva (directamente al promotor), la operación está sujeta a IVA y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Si compras una vivienda de segunda mano (a un particular), la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Es fundamental entender que el IVA y el ITP son incompatibles entre sí. O pagas uno, o pagas el otro, nunca ambos.
Opción A: Comprar Vivienda Nueva (IVA + AJD)
Esta es la ruta fiscal si adquieres un inmueble a estrenar.
1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Es el impuesto estrella en la compra de obra nueva.
- ¿Qué es? Un impuesto indirecto que grava la entrega de bienes, en este caso, la primera entrega de una vivienda por parte del promotor.
- Tipo Impositivo:
- 10% sobre el precio de compra como tipo general.
- 4% (tipo superreducido) si se trata de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.
- Caso Especial Canarias: En las Islas Canarias no se aplica el IVA, sino su impuesto equivalente, el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que para la vivienda nueva es del 7%.
2. AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Este impuesto es el compañero inseparable del IVA en la obra nueva.
- ¿Qué es? Un tributo que se paga por la formalización de la compraventa en documentos notariales (la escritura pública) que luego se inscriben en el Registro de la Propiedad.
- Tipo Impositivo: Es un porcentaje sobre el precio escriturado y varía significativamente según la Comunidad Autónoma. Los tipos suelen oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. Por ejemplo, en Madrid es del 0,75%, mientras que en Cataluña o la Comunidad Valenciana es del 1,5%.
Opción B: Comprar Vivienda de Segunda Mano (ITP)
Esta es la vía más común para los inversores y se rige por un único impuesto principal.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el impuesto que grava la transmisión de patrimonio entre particulares.
- ¿Qué es? El tributo que debes pagar por la compra de cualquier vivienda que no sea de obra nueva.
- Base Imponible: Se calcula sobre el valor de referencia catastral del inmueble o sobre el precio de compraventa, aplicándose sobre el mayor de los dos. ¡Esto es muy importante!
- Tipo Impositivo: Al igual que el AJD, está cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que el porcentaje varía enormemente según la ubicación del inmueble. Los tipos generales se mueven en una horquilla del 6% al 10%.
| Comunidad Autónoma | Tipo General de ITP (2025) |
| Comunidad de Madrid | 6% |
| Andalucía | 7% |
| País Vasco | 4% |
| Cataluña | 10% (con tramos) |
| Comunidad Valenciana | 10% |
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Estos tipos son generales y pueden existir tipos reducidos por edad, familia numerosa, etc., aunque suelen aplicar solo a vivienda habitual. Consulta siempre la normativa vigente de tu comunidad.
Otros Gastos y Tributos de la Compraventa
Además de los grandes impuestos, existen otros costes asociados a la transacción que debes incluir en tu presupuesto inicial. Estos son comunes tanto para obra nueva como para segunda mano.
- Notaría: Son los honorarios del notario por la redacción y autorización de la escritura pública de compraventa. Sus aranceles están regulados por el Estado y suelen rondar entre los 600 € y 1.200 €.
- Registro de la Propiedad: Es el coste por inscribir la compraventa para que seas reconocido legalmente como el nuevo propietario. También está regulado y suele costar entre 400 € y 700 €.
- Gestoría (Opcional): Si contratas una gestoría para que tramite la liquidación de impuestos y la inscripción, sus honorarios suelen estar entre 300 € y 500 €.
La Vida Después de la Compra: Impuestos Anuales del Propietario
La fiscalidad de tu inversión inmobiliaria no termina con la compra. Para calcular tu rentabilidad neta, debes tener en cuenta los impuestos que pagarás de forma recurrente.
1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Es un impuesto municipal que se paga anualmente por el hecho de ser propietario. El importe depende del valor catastral del inmueble y del tipo que fije cada ayuntamiento.
2. IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Aquí es donde declaras los beneficios de tu inversión.
- Si tienes la vivienda alquilada: Deberás declarar los ingresos obtenidos como «rendimientos del capital inmobiliario». La buena noticia es que puedes deducirte numerosos gastos (IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, reparaciones, amortización del inmueble, etc.).
- Si la vivienda está vacía: Hacienda considera que una vivienda vacía te genera una renta (aunque no la percibas) y te obliga a tributar por ella. Esto se conoce como «imputación de rentas inmobiliarias» y suele ser un porcentaje sobre el valor catastral.
3. Impuesto sobre el Patrimonio
Afecta únicamente a patrimonios elevados (la exención general es de 700.000 €, sin contar la vivienda habitual). Su gestión también depende de cada Comunidad Autónoma.
En resumen, una planificación fiscal detallada es tan importante como encontrar la propiedad adecuada. Conocer de antemano el ITP o IVA en la compra de la vivienda y los demás tributos te permitirá calcular con precisión los costes totales y la rentabilidad real de tu operación.
En INVIV, nuestro ecosistema de Personal Shoppers y asesores te acompaña en todo el proceso, ayudándote a optimizar cada aspecto de tu inversión, incluida la fiscalidad.