(H1) Guía Fiscal para Inversores Inmobiliarios en España: Los Impuestos Clave en 2025
Adentrarse en el mercado inmobiliario español es una de las estrategias más sólidas para construir un patrimonio, pero el éxito de una inversión no se mide solo por el precio de compra o la renta mensual. La verdadera rentabilidad neta se revela después de cumplir con las obligaciones fiscales. Esta guía fiscal para inversores inmobiliarios es tu mapa para navegar el sistema tributario español, permitiéndote anticipar costes, optimizar tu carga impositiva y tomar decisiones financieras más inteligentes.
Comprender los impuestos asociados a cada fase de la inversión —compra, tenencia y alquiler, y venta— es fundamental. No hacerlo puede llevar a sorpresas desagradables que mermen tus ganancias e incluso pongan en riesgo la viabilidad de la operación. En INVIV, creemos que un inversor informado es un inversor con poder. Por ello, hemos desglosado de forma clara y accesible los principales tributos que debes conocer.
Aviso: La legislación fiscal puede cambiar y varía significativamente entre Comunidades Autónomas. Esta guía ofrece una visión general y no sustituye el asesoramiento de un consultor fiscal profesional.
(H2) Fase 1: Impuestos en la Compra de un Inmueble
El primer desembolso importante más allá del precio de la vivienda son los impuestos de adquisición. La tributación depende de un factor clave: si la vivienda es nueva o de segunda mano.
(H3) Vivienda Nueva: IVA y AJD
Cuando compras una propiedad directamente a un promotor (obra nueva), estás sujeto a dos impuestos:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):
- Tipo general: Se aplica un 10% sobre el precio de compra de la vivienda.
- Tipo reducido: Para Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública, el IVA se reduce al 4%.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- Este impuesto grava los documentos notariales que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Es un impuesto autonómico, por lo que el tipo varía. Generalmente, oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de escrituración.
(H3) Vivienda de Segunda Mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Si compras la propiedad a un particular, el impuesto principal es el ITP.
- ¿Qué es? Es un impuesto que grava la transmisión de patrimonio entre particulares.
- ¿Cuánto se paga? Al igual que el AJD, es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. Los tipos generales varían notablemente, moviéndose en una horquilla del 6% al 10%.
- Ejemplos: Madrid aplica un 6%, mientras que en Cataluña o la Comunidad Valenciana el tipo general es del 10%.
- Bonificaciones: Muchas autonomías ofrecen tipos reducidos para colectivos específicos (jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad) que adquieren su vivienda habitual, aunque estos beneficios raramente aplican a operaciones de pura inversión.
(H2) Fase 2: Impuestos por la Tenencia y el Alquiler del Inmueble
Una vez eres propietario, surgen obligaciones fiscales anuales, que difieren si tienes el inmueble alquilado o vacío.
(H3) El Impuesto Anual por ser Propietario: IBI
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un impuesto municipal que grava la titularidad de la propiedad. Se paga anualmente, independientemente de si la vivienda está alquilada o vacía. Lo gestiona cada ayuntamiento y se calcula sobre el valor catastral del inmueble.
(H3) La Tributación de los Alquileres (Rendimientos del Capital Inmobiliario)
Aquí es donde la diferencia entre ser residente fiscal en España o no es más acusada.
- Para Residentes Fiscales (IRPF):
- Los ingresos del alquiler se consideran «rendimientos del capital inmobiliario» y se integran en la base imponible del ahorro de tu declaración de la Renta (IRPF).
- Cálculo del rendimiento neto: La gran ventaja para el inversor residente es que puede deducir numerosos gastos para reducir la base imponible.
- Gastos deducibles:
- Intereses de la hipoteca.
- El IBI, tasas de basuras y otros tributos.
- Gastos de comunidad.
- Gastos de conservación y reparación (pintura, arreglos de instalaciones).
- Amortización del inmueble (un 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción).
- Seguros (hogar, impago de alquiler).
- Suministros (si los paga el propietario).
- Reducción por alquiler de vivienda habitual: Sobre el rendimiento neto positivo, los residentes pueden aplicar una reducción general del 50% si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (pueden existir reducciones mayores bajo ciertas condiciones, como en zonas tensionadas).
- El rendimiento final se suma al resto de tus rentas y tributa según los tramos progresivos del IRPF (del 19% al 47% o más, según la comunidad).
- Para No Residentes (IRNR):
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
- Ciudadanos de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein: Pueden deducir los mismos gastos que los residentes. El rendimiento neto tributa a un tipo fijo del 19%.
- Ciudadanos del resto del mundo: No pueden deducir gastos. Deben tributar por el ingreso íntegro (bruto) a un tipo fijo del 24%.
- Impuesto por inmueble vacío: Si la propiedad no está alquilada y es para uso propio, el no residente debe pagar una «renta imputada» en el IRNR, calculada sobre el valor catastral (generalmente, el 1,1% o 2%) y aplicando el tipo del 19% o 24%.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
(H3) Impuesto sobre el Patrimonio
Este impuesto grava el patrimonio neto de las personas físicas. Aunque a nivel estatal existe un mínimo exento de 700.000€ (excluida la vivienda habitual hasta 300.000€), cada comunidad puede legislarlo. Algunas, como Madrid, lo tienen bonificado al 100%, mientras que otras como Cataluña o Aragón lo aplican con umbrales más bajos.
(H2) Fase 3: Impuestos en la Venta de un Inmueble
Cuando decides vender la propiedad, la ganancia obtenida también está sujeta a impuestos.
(H3) 1. Ganancia Patrimonial en el IRPF (o IRNR)
Es el impuesto principal sobre el beneficio real de la venta.
- Cálculo de la ganancia: Se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos y tributos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos y tributos de la compra, más inversiones y mejoras).
- Tributación (para residentes): La ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa por tramos:
- Hasta 6.000€ de ganancia: 19%
- Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
- Entre 50.000€ y 200.000€: 23%
- Entre 200.000€ y 300.000€: 27%
- Más de 300.000€: 28%
- Tributación (para no residentes): La ganancia patrimonial tributa a un tipo fijo del 19%. De hecho, el comprador está obligado a retener e ingresar a Hacienda el 3% del precio de venta como garantía de este pago.
(H3) 2. Plusvalía Municipal (IIVTNU)
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo del inmueble desde la compra hasta la venta.
- Cálculo: Desde la reforma legal, el vendedor puede elegir el método de cálculo que le resulte más favorable:
- Método objetivo: Multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes fijados por ley en función de los años de tenencia.
- Método real: Calcula la plusvalía real y le aplica la proporción que el valor del suelo tiene sobre el valor catastral total.
- Importante: Si se vende con pérdidas (demostrable que no hubo incremento de valor), no se paga este impuesto.
(H2) Conclusión: La Planificación Fiscal es Clave
Como has visto, la carga fiscal es un componente estratégico en la inversión inmobiliaria. Conocer los impuestos al comprar, alquilar y vender una vivienda en España te permite realizar proyecciones de rentabilidad mucho más precisas.
En INVIV, recomendamos siempre contar con el asesoramiento en inversión inmobiliaria de un experto fiscal. Este profesional puede ayudarte a estructurar tus inversiones de la manera más eficiente, aprovechar todas las deducciones posibles y garantizar que cumples con todas tus obligaciones, evitando sanciones y maximizando tu retorno neto. Tu patrimonio te lo agradecerá.