Entender los conceptos de inversión inmobiliaria es el primer paso para construir un patrimonio sólido y tomar decisiones financieras inteligentes. El sector inmobiliario tiene su propio lenguaje, y dominarlo te dará la confianza necesaria para navegar por cada oportunidad, desde la búsqueda de activos hasta la gestión de tu cartera.
En INVIV, creemos que un inversor bien informado es un inversor exitoso. Por eso, hemos creado este completo diccionario inmobiliario para inversores, una guía de referencia con toda la terminología de inversión en bienes raíces que necesitas conocer.
A
- Activo Inmobiliario: Es cualquier bien inmueble (vivienda, local, terreno) que se posee con el objetivo de generar ingresos (a través del alquiler), obtener una plusvalía (con su venta) o ambos. Es la pieza fundamental de cualquier estrategia de inversión.
- Agente del Comprador (o Personal Shopper Inmobiliario – PSI): Profesional que representa exclusivamente los intereses del comprador o inversor. Su trabajo consiste en buscar, analizar, negociar y cerrar la mejor oportunidad de inversión posible según las necesidades de su cliente, evitando conflictos de interés.
- Amortización: Proceso financiero mediante el cual se liquida una deuda, como un préstamo hipotecario, a través de pagos periódicos (cuotas). Cada cuota se compone de una parte de capital (la deuda real) y una parte de intereses.
- API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria): Profesional regulado y colegiado que ofrece servicios de intermediación en transacciones inmobiliarias, garantizando el cumplimiento de la legalidad vigente.
- Arras (Contrato de): Acuerdo privado entre comprador y vendedor previo a la firma de la escritura pública. El comprador entrega una cantidad de dinero como señal para reservar el inmueble. Existen tres tipos: confirmatorias, penales y penitenciales, siendo estas últimas las más comunes, ya que permiten a ambas partes desistir del contrato con una penalización.
B
- Bienes Inmuebles: Propiedades que no se pueden mover, como terrenos, edificios, casas y locales comerciales. Se distinguen de los bienes muebles (coches, mobiliario, etc.).
- Bricks and Mortar (Ladrillo y Cemento): Término anglosajón para referirse a la inversión inmobiliaria tradicional, es decir, la compra física de propiedades, en contraposición a las inversiones financieras en el sector (REITs, crowdfunding).
- Buy-to-Let: Estrategia de inversión que consiste en comprar una propiedad con el objetivo principal de alquilarla para obtener un flujo de ingresos constante (rentas).
- Buy-to-Sell (o House Flipping): Estrategia que consiste en comprar un inmueble por debajo de su valor de mercado, reformarlo para añadirle valor y venderlo rápidamente para obtener una plusvalía.
C
- Capex (Capital Expenditure): Gastos de capital destinados a mejorar un activo inmobiliario y alargar su vida útil. Incluye reformas importantes (cambio de tejado, actualización de instalaciones) y no debe confundirse con los gastos de mantenimiento operativo (Opex).
- Capital: Cantidad de dinero que se invierte inicialmente en una operación o la parte de un préstamo hipotecario que corresponde a la deuda principal, sin contar los intereses.
- Cargas (de una vivienda): Obligaciones económicas o limitaciones legales que recaen sobre un inmueble, como hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres. Es crucial revisarlas en el Registro de la Propiedad antes de comprar.
- Cash Flow (Flujo de Caja): Es el dinero neto que queda cada mes después de recibir los ingresos del alquiler y restar todos los gastos asociados a la propiedad (hipoteca, IBI, comunidad, seguros, etc.). Un cash flow positivo es clave en las estrategias buy-to-let.
- Catastro Inmobiliario: Censo administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que describe los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su referencia es única para cada inmueble.
- Cédula de Habitabilidad: Documento administrativo que certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de salubridad, higiene y solidez para ser habitada. Es obligatorio para alquilar o vender en muchas comunidades autónomas.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Documento obligatorio que califica el consumo energético y las emisiones de CO2 de un inmueble. Asigna una letra de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente).
- Contrato de Alquiler (o Arrendamiento): Documento legal que regula los derechos y obligaciones del propietario (arrendador) y el inquilino (arrendatario). Se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Crowdfunding Inmobiliario: Modelo de inversión colectiva donde múltiples inversores aportan pequeñas cantidades de capital, a través de una plataforma online, para financiar un proyecto inmobiliario (compra, reforma, promoción). Permite diversificar con un capital de entrada bajo.
D
- Due Diligence Inmobiliaria: Proceso de investigación y auditoría que realiza un inversor antes de cerrar la compra de un activo. Incluye la revisión de todos los aspectos legales, técnicos, urbanísticos y financieros del inmueble para identificar posibles riesgos o contingencias.
- Depósito (o Fianza): Cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato de alquiler como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. La ley establece, por lo general, el equivalente a una mensualidad de renta.
E
- Escritura Pública de Compraventa: Documento oficial firmado ante notario que acredita la transmisión de la propiedad de un inmueble. Es el paso final de la compra y es necesario para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Euríbor (Euro Interbank Offered Rate): Tipo de interés de referencia al que se prestan dinero los bancos en la zona euro. Es el índice más utilizado para calcular el tipo de interés de las hipotecas variables en España.
F
- Flipping Houses: Ver Buy-to-Sell. Es una de las estrategias de inversión más activas y requiere un profundo conocimiento del mercado y de los costes de reforma.
- Financiación Hipotecaria: Préstamo concedido por una entidad financiera para la adquisición de un bien inmueble, utilizando la propia propiedad como garantía de pago.
G
- Gastos de Comunidad: Cuotas que pagan los propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal para el mantenimiento de los elementos comunes del edificio (escaleras, ascensor, fachada, etc.).
- Gastos de Operación (Opex): Costes recurrentes asociados al mantenimiento de una propiedad en alquiler, como el IBI, la comunidad, seguros, reparaciones menores o la tasa de basuras.
H
- Hipoteca: Derecho real de garantía que grava un bien inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente el pago de un préstamo. Si el deudor no paga, el acreedor (el banco) puede ejecutar la hipoteca y solicitar la venta del inmueble en subasta pública.
- Hipoteca a Tipo Fijo: Préstamo hipotecario cuyo tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Aporta seguridad al saber que la cuota mensual no cambiará.
- Hipoteca a Tipo Variable: Préstamo cuyo tipo de interés se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) en función de la evolución de un índice de referencia, como el Euríbor, al que se le suma un diferencial fijo.
- Hipoteca Mixta: Combina un período inicial a tipo fijo con un período posterior a tipo variable.
I
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Tributo municipal que grava anualmente la titularidad de los bienes inmuebles. Su importe se calcula en base al valor catastral.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Impuesto que se paga al comprar una vivienda de segunda mano. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma.
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Impuesto que se aplica en la compra de viviendas de obra nueva directamente al promotor. El tipo general es del 10% (4% para viviendas de protección oficial).
- Inquilino (o Arrendatario): Persona que ocupa una vivienda o local en régimen de alquiler a cambio del pago de una renta.
- Inversión Inmobiliaria: Adquisición de un activo inmobiliario con el ánimo de obtener una rentabilidad futura, ya sea a través de ingresos por alquiler (rentas) o por la revalorización del activo (plusvalía).
L
- LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos): Normativa que regula los contratos de alquiler de fincas urbanas destinadas a vivienda o a un uso distinto del de vivienda (locales, oficinas).
- Leasing Inmobiliario: Contrato de arrendamiento financiero que incluye una opción de compra para el arrendatario al finalizar el período de alquiler.
- Licencia de Primera Ocupación (LPO): Permiso administrativo que concede el ayuntamiento para confirmar que una edificación de obra nueva se ha ejecutado conforme al proyecto y es apta para su uso.
N
- Nuda Propiedad: Derecho de una persona (nudo propietario) sobre un bien, con la única limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que pertenece al usufructuario. Es una fórmula de inversión a largo plazo.
- Nota Simple: Documento informativo emitido por el Registro de la Propiedad que contiene datos clave sobre la situación jurídica de un inmueble: titularidad, descripción, cargas, etc.
O
- Oferta Vinculante: Documento que emiten las entidades financieras con las condiciones definitivas de un préstamo hipotecario. Tiene una validez legal de, al menos, 10 días.
- Okupación Ilegal: Delito que consiste en instalarse en un inmueble sin el consentimiento de su propietario. Es un riesgo que los inversores deben conocer y saber cómo mitigar.
P****P
- Personal Shopper Inmobiliario (PSI): Ver Agente del Comprador. En INVIV, es una figura central de nuestro ecosistema, dedicada a encontrar la inversión perfecta para ti.
- Plan General de Ordenación (PGO): Instrumento de planificación urbanística municipal que clasifica el suelo y define las normas para su desarrollo y uso.
- Plusvalía: Beneficio obtenido en la venta de un bien inmueble, calculado como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra (más gastos e impuestos).
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un tributo municipal que grava el aumento de valor del suelo de un inmueble durante el tiempo que ha estado en posesión del vendedor.
- Propiedad Horizontal: Régimen jurídico en el que coexisten propiedades privadas (pisos, locales) y elementos comunes (portal, escaleras) dentro de un mismo edificio. Se regula por la Ley de Propiedad Horizontal.
- Propietario (o Arrendador): Persona que posee la titularidad de un inmueble y lo cede en alquiler a un tercero a cambio de una renta.
R
- Referencia Catastral: Identificador alfanumérico único que asigna el Catastro a cada bien inmueble. Es como el «DNI» de una propiedad.
- Registro de la Propiedad: Institución pública que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles. Ofrece seguridad jurídica a los titulares.
- Rentabilidad (o ROI – Return On Investment): Indicador que mide el beneficio obtenido de una inversión en relación con el capital invertido. Se expresa como un porcentaje.
- Rentabilidad Bruta por Alquiler: Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio total de compra (incluyendo gastos) y multiplicando por 100. No tiene en cuenta los gastos de mantenimiento.
- Rentabilidad Neta por Alquiler: Cálculo más preciso que la bruta. Se obtiene restando todos los gastos operativos anuales a los ingresos por alquiler, dividiendo el resultado por el coste total de la inversión y multiplicando por 100. Esta es la métrica clave que debes analizar.
S
- Seguro de Impago de Alquiler: Póliza que contrata el propietario para protegerse frente a un posible impago de la renta por parte del inquilino. Suele cubrir también la defensa jurídica para el desahucio.
- Servidumbre: Carga o gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (predio dominante). Un ejemplo típico es la servidumbre de paso.
- Subrogación Hipotecaria: Operación que permite cambiar una hipoteca de un banco a otro para mejorar sus condiciones (tipo de interés, comisiones) o cambiar el titular del préstamo (por ejemplo, al vender una vivienda hipotecada).
T
- Tasación Inmobiliaria: Valoración de un inmueble realizada por un técnico competente (generalmente un arquitecto o aparejador) siguiendo una metodología oficial. Es obligatoria para solicitar una hipoteca, ya que el banco suele financiar un porcentaje (normalmente el 80%) sobre el menor de dos valores: el de tasación o el de compraventa.
- Tipo de Interés: Precio del dinero. Es el porcentaje que el prestatario (quien pide el dinero) paga al prestamista (quien lo presta) por el uso del capital durante un período de tiempo.
- TIR (Tasa Interna de Retorno): Métrica financiera avanzada que calcula la rentabilidad anualizada de una inversión teniendo en cuenta todos los flujos de caja (positivos y negativos) a lo largo del tiempo.
U
- Usufructo: Derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. El usufructuario puede usar y obtener los frutos (por ejemplo, alquilar) de un inmueble, pero no es el propietario (nudo propietario).
- Uso Distinto del de Vivienda: Categoría de arrendamientos urbanos que engloba los alquileres de temporada y los destinados a una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, etc. (locales, oficinas).
V
- Valor Catastral: Valor administrativo de un inmueble fijado por el Catastro a partir de criterios como la localización, el valor del suelo y el valor de la construcción. Sirve de base para el cálculo de impuestos como el IBI o la Plusvalía Municipal.
- Vivienda de Protección Oficial (VPO): Viviendas promovidas por la administración pública o por entidades privadas con ayudas públicas, destinadas a personas con recursos limitados. Su precio de venta y alquiler está regulado y su transmisión sujeta a ciertas condiciones.
Dominar estos conceptos básicos para comprar una casa o cualquier otro tipo de activo es fundamental. Este glosario es una herramienta viva que seguiremos actualizando. En INVIV, nuestro compromiso es darte el conocimiento y el acompañamiento que necesitas para que tu viaje en el mundo de la inversión inmobiliaria sea seguro, rentable y exitoso.