La Guía Definitiva de Gastos e Impuestos por la Venta de tu Vivienda Habitual
Vender la casa donde has vivido es una operación financiera significativa. Aunque comparte algunos gastos con la venta de una propiedad de inversión, la gran diferencia reside en el tratamiento fiscal de la ganancia que obtienes. La ley protege de forma especial la transmisión de la vivienda habitual, ofreciendo exenciones muy potentes que pueden eliminar por completo el pago del impuesto más importante: el IRPF.
1. El Impuesto sobre la Renta (IRPF) por Ganancia Patrimonial: La Clave está en las Exenciones
Al vender una casa, el beneficio que obtienes (la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición) se considera una ganancia patrimonial y debe tributar en el IRPF. Sin embargo, si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual, puedes acogerte a dos grandes exenciones:
Exención para Mayores de 65 Años
Esta es la exención más sencilla y completa.
- ¿En qué consiste? Si tienes 65 años o más en el momento de la venta, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de tu vivienda habitual está 100% exenta de tributar en el IRPF.
- Condiciones:
- La vivienda vendida debe ser tu residencia habitual (haber vivido en ella de forma continuada durante, al menos, los 3 años anteriores a la venta).
- Ventaja: No necesitas reinvertir el dinero en nada. Puedes usarlo para lo que desees sin pagar impuestos por la ganancia.
Exención por Reinversión en Vivienda Habitual
Esta es la exención más común para la mayoría de los vendedores.
- ¿En qué consiste? Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra que también será tu nueva vivienda habitual, la ganancia obtenida puede quedar total o parcialmente exenta.
- Condiciones Clave:
- Que sea tu Vivienda Habitual: Debes haber residido en ella al menos 3 años.
- Plazo de Reinversión: Tienes un plazo de dos años (antes o después de la venta) para reinvertir el dinero en la nueva propiedad.
- Reinversión del Importe Total: Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el importe obtenido por la venta (precio de venta menos el capital pendiente de la hipoteca, si la hubiera), no solo la ganancia. Si reinviertes una cantidad inferior, la exención será proporcional.
Ejemplo Práctico de Reinversión:
- Vendes tu casa por 300.000 € y obtienes una ganancia de 80.000 €.
- Compras una nueva vivienda habitual por 320.000 €.
- Como has reinvertido más del importe total de la venta, tu ganancia de 80.000 € está 100% exenta y no pagas nada en el IRPF por ella.
2. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este impuesto municipal grava el incremento del valor del suelo y, por lo general, debe pagarse aunque se trate de tu vivienda habitual.
- ¿Quién lo paga? El vendedor.
- ¿Existen exenciones? A diferencia del IRPF, la reinversión en otra vivienda habitual no exime de pagar este impuesto. La única exención generalizada es si demuestras que no ha existido un incremento real del valor del terreno (vendiste con pérdidas).
3. Otros Gastos a Considerar
Estos costes son comunes a cualquier tipo de venta inmobiliaria:
- Honorarios de la Agencia Inmobiliaria: Si utilizas los servicios de un profesional, suele ser el gasto más importante, normalmente un porcentaje sobre el precio final de venta.
- Gastos de Cancelación de Hipoteca: Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, deberás cancelarla económica y registralmente, lo que conlleva gastos de notaría, registro y, a veces, gestoría (entre 500 € y 1.000 €).
- Certificado de Eficiencia Energética: Es obligatorio para vender y su coste es relativamente bajo.
- Cédula de Habitabilidad: En las comunidades autónomas donde sea requerida, debes entregarla vigente.
¿Qué Gastos Puedo Deducir para Calcular la Ganancia?
Para calcular la ganancia patrimonial (antes de aplicar las exenciones), puedes restar una serie de gastos que reducen el beneficio final.
- Del valor de venta (Valor de Transmisión) puedes restar:
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria.
- El coste de la plusvalía municipal que has pagado.
- Al valor de compra (Valor de Adquisición) puedes sumar:
- Los impuestos y gastos que pagaste en su día (ITP/IVA, notaría, registro).
- El coste de las grandes reformas o mejoras que hayas realizado en la vivienda.
Una Salida Bien Asesorada
Vender tu vivienda habitual tiene unas implicaciones fiscales mucho más favorables que vender una segunda residencia. Conocer y aplicar correctamente las exenciones por edad o reinversión es clave para proteger tu patrimonio y optimizar tu situación fiscal.
Dado que los requisitos pueden ser estrictos, especialmente los plazos y las condiciones para la reinversión, en INVIV siempre recomendamos contar con el asesoramiento de un experto fiscal. A través de nuestro ecosistema, te conectamos con profesionales que te guiarán para que tu venta sea un éxito rotundo, tanto en lo financiero como en lo fiscal.