Gastos e impuestos relacionados con la venta de una vivienda de inversión

Los Impuestos Clave en la Venta de una Vivienda

Dos son los grandes impuestos que gravan la venta de un inmueble en España: la Plusvalía Municipal y la Ganancia Patrimonial en el IRPF.

1. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Este es un impuesto local que cobra el ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda.

¿Qué grava? El incremento de valor que ha experimentado el suelo de la propiedad (no la construcción) desde el momento de la compra hasta el de la venta.
¿Cómo se calcula? Tras una sentencia del Tribunal Constitucional, ahora el vendedor puede elegir el método de cálculo que le resulte más favorable:
1. Método Objetivo: Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por unos coeficientes que aprueba cada ayuntamiento.
2. Plusvalía Real: Se calcula sobre la ganancia real obtenida. Es la diferencia entre el precio de venta y el de compra.
Importante: Si demuestras que no has obtenido una ganancia con la venta (vendiste por un precio igual o inferior al que compraste), no tendrás que pagar este impuesto.

2. La Ganancia Patrimonial en el IRPF

Este es el impuesto estatal que grava el beneficio o plusvalía real que has obtenido con la venta. Se declara en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.

¿Cómo se calcula la ganancia? La fórmula es: Ganancia = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición
- Valor de Transmisión: Es el Precio de Venta menos los gastos y tributos que has pagado como vendedor (ej. honorarios de la agencia inmobiliaria, plusvalía municipal).
- Valor de Adquisición: Es el Precio de Compra más los gastos e impuestos que pagaste en su día (ITP o IVA, notaría, registro) más el coste de las grandes reformas o mejoras que hayas realizado. ¡Atención, inversor! A este resultado hay que restarle las amortizaciones que te hayas deducido fiscalmente durante los años que has tenido el piso en alquiler.
¿Cuánto se paga? La ganancia obtenida se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa por los siguientes tramos:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
- Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
- Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
- Entre 200.000 € y 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%

Otros Gastos Asociados a la Venta

Además de los impuestos, existen otros costes que debes tener en cuenta.

Honorarios de la Agencia Inmobiliaria

Si decides vender a través de una agencia, sus honorarios son el gasto más significativo. Suelen ser un porcentaje del precio final de venta.

¿Cuánto es? Varía según la agencia y la ciudad, pero lo habitual es que se sitúe entre el 3% y el 7% del precio de venta, más el IVA correspondiente.

Certificado de Eficiencia Energética

Es un documento obligatorio que debes tener para poder anunciar y vender la propiedad. Informa sobre el consumo energético y las emisiones de CO2 de la vivienda.

¿Cuánto es? El coste varía según el técnico y el tamaño de la vivienda, pero suele oscilar entre 50 € y 250 €.

Gastos de Cancelación de la Hipoteca

Si la propiedad que vendes todavía tiene una hipoteca pendiente, deberás cancelarla registralmente.

¿Qué implica? Deberás saldar la deuda pendiente con el banco y, posteriormente, firmar una escritura de cancelación de hipoteca ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede libre de cargas.
¿Cuánto es? Los costes de notaría, registro y gestoría para este trámite pueden sumar entre 500 € y 1.000 €.

Ejemplo Práctico: Cálculo del Beneficio Neto

Imagina que vendes un piso de inversión por 250.000 €. Lo compraste por 150.000 € y tuviste 15.000 € de gastos de compra.

Ingresos Brutos: 250.000 €
Gastos de Venta:
- Agencia (5% + IVA): 15.125 €
- Plusvalía Municipal (estimado): 2.500 €
- Certificado Energético: 100 €
- Cancelación Hipoteca: 800 €
- Total Gastos: 18.525 €
Cálculo Ganancia para IRPF:
- Valor de Transmisión: 250.000 € – 18.525 € = 231.475 €
- Valor de Adquisición: 150.000 € + 15.000 € = 165.000 € (simplificado, sin contar amortizaciones)
- Ganancia Patrimonial: 231.475 € – 165.000 € = 66.475 €
Impuesto IRPF (estimado): (6.000 x 19%) + (44.000 x 21%) + (16.475 x 23%) = 1.140 + 9.240 + 3.789 = 14.169 €
Beneficio Neto Final: 250.000 € (venta) – 165.000 € (coste) – 18.525 € (gastos) – 14.169 € (IRPF) = 52.306 €

Conclusión: Una Salida Planificada es una Salida Rentable

Conocer al detalle todos los gastos e impuestos de la venta te permite calcular tu beneficio real y afrontar el final de tu inversión sin sorpresas. Una planificación fiscal adecuada, especialmente en el cálculo de la ganancia patrimonial, es clave para maximizar tu cosecha.

En INVIV, te acompañamos en todas las fases de tu inversión, incluida la desinversión. Te conectamos con los mejores asesores fiscales y agentes inmobiliarios de nuestro ecosistema para asegurar que tu venta se realice de la forma más profesional, rápida y rentable posible.