Si alquilas un piso, puedes desgravar en tu declaración de la renta (IRPF) todos los gastos necesarios para obtener esos ingresos. Esto significa que no pagas impuestos por el total del alquiler que cobras, sino por el beneficio real que te queda.
La lista de gastos deducibles es extensa e incluye desde los intereses de la hipoteca y el IBI, hasta los seguros, los gastos de comunidad y la amortización del inmueble, que es la deducción más importante. Conocer y aplicar todas estas deducciones es la forma más eficaz de aumentar la rentabilidad neta de tu inversión.
La Checklist Definitiva de Gastos que Puedes Desgravar si Alquilas un Piso
Como inversor inmobiliario, tu objetivo es maximizar el beneficio neto. La gestión fiscal es una de las herramientas más potentes para lograrlo. Guarda las facturas y recibos de todos estos conceptos, porque son tu mejor aliado para ahorrar impuestos con tu alquiler.
1. Intereses de la Hipoteca y Gastos de Financiación
Si compraste la vivienda con un préstamo hipotecario, puedes deducir la parte de la cuota que corresponde a los intereses. También son deducibles otros gastos asociados, como las comisiones de apertura o los seguros de vida vinculados a la hipoteca si el banco los exigió para concederla. (Ojo: el capital que amortizas no es deducible).
2. Impuestos y Tasas Municipales
Todos los tributos que pagas anualmente por la propiedad son deducibles:
- El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- La Tasa de Recogida de Basuras.
- Cualquier otra tasa municipal (alcantarillado, alumbrado, etc.).
3. Gastos de Comunidad
Las cuotas ordinarias que pagas a la comunidad de propietarios son 100% deducibles. Las derramas para mejoras también se pueden deducir, aunque suelen amortizarse en varios años.
4. Gastos de Conservación y Reparación
Puedes deducir los gastos destinados a mantener el inmueble en buen estado de uso.
- Ejemplos: Pintura, arreglo de la instalación eléctrica, reparación de una persiana o la caldera, sustitución de un grifo.
- Importante: No se incluyen aquí las mejoras que aumentan el valor del piso (ej: instalar aire acondicionado si no lo había), ya que estas se deducen vía amortización.
5. Seguros Vinculados a la Vivienda
Las primas de todos los seguros que tengas contratados sobre el inmueble son deducibles:
- Seguro de Hogar (multirriesgo).
- Seguro de Responsabilidad Civil.
- Seguro de Impago de Alquiler.
6. Servicios de Terceros
Si contratas a profesionales para la gestión del alquiler, sus honorarios son un gasto deducible:
- Costes de la agencia inmobiliaria por encontrar al inquilino.
- Honorarios de la gestoría que administra el alquiler.
- Gastos de abogado para la redacción del contrato o la gestión de un desahucio.
7. Suministros (Agua, Luz, Gas, Internet)
Si en el contrato figura que tú como propietario te haces cargo de pagar los suministros, puedes deducir el 100% de esas facturas.
8. La Amortización del Inmueble (La Deducción Estrella ⭐)
Este es el gasto deducible más importante y el que más impacto tiene. Aunque no suponga una salida de dinero anual, Hacienda te permite deducir el desgaste o depreciación que sufre tu inmueble por el paso del tiempo.
- Cálculo: Puedes deducir el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción (la parte del precio de compra que no es el suelo) o el valor catastral de la construcción.
9. La Amortización de los Muebles
Si alquilas el piso amueblado, también puedes deducir el coste de los muebles, electrodomésticos y enseres.
- Cálculo: Se suele aplicar una amortización del 10% anual sobre el valor de compra de estos bienes.
10. Saldos de Dudoso Cobro
Si un inquilino te deja de pagar, esas rentas impagadas pueden deducirse como gasto, siempre que hayan pasado más de 6 meses desde el primer intento de cobro o que el deudor esté en situación de concurso.
Una gestión fiscal meticulosa es sinónimo de mayor rentabilidad. Para asegurarte de que no se te escapa ninguna deducción, la recomendación de INVIV es contar siempre con el apoyo de un asesor fiscal especializado, el profesional clave en tu «Power Team» de inversión.