Has encontrado la propiedad ideal, has conseguido la mejor financiación y has seleccionado a un inquilino solvente. Tu inversión ya está generando ingresos. Ahora, entras en la fase crucial que define al inversor profesional: la gestión fiscal. Entender la fiscalidad de las propiedades para alquiler no es una tarea accesoria, es el corazón de tu rentabilidad neta.
Una planificación fiscal inteligente te permite no solo cumplir con tus obligaciones con Hacienda, sino también aprovechar todas las deducciones y beneficios que la ley pone a tu alcance para minimizar tu carga tributaria y maximizar el dinero que queda en tu bolsillo.
En esta guía, INVIV desglosa de forma clara y sencilla los impuestos que afectan a tu inversión. Analizaremos los tres escenarios principales —alquiler residencial a largo plazo, alquiler turístico y alquiler de locales—, ya que cada uno tiene sus propias reglas del juego.
Aviso: La información aquí proporcionada es una guía orientativa. La normativa fiscal puede cambiar y cada caso personal tiene sus matices. Siempre recomendamos consultar con un asesor fiscal profesional, como los que forman parte del ecosistema de INVIV.
1. El Alquiler Residencial a Largo Plazo: La Opción con Mayores Beneficios Fiscales
Este es el modelo de alquiler más común y el que goza de mayores incentivos fiscales, ya que la ley busca fomentar la oferta de vivienda habitual.
- El Impuesto Clave: IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) Los ingresos que obtienes se consideran «rendimientos del capital inmobiliario» y se integran en tu declaración de la renta anual. Pero la clave está en que no tributas por el total que ingresas.
- El Cálculo: Rendimiento Neto = Ingresos Íntegros – Gastos Deducibles Para llegar a la base sobre la que pagarás impuestos, puedes restar una extensa lista de gastos. ¡Guarda cada factura!La Lista Dorada de Gastos Deducibles:
- Gastos financieros: Los intereses de la hipoteca y cualquier otro gasto relacionado con el préstamo (comisiones, etc.).
- Impuestos y tasas: El IBI, la tasa de basuras, las tasas de la comunidad de propietarios.
- Gastos de conservación y reparación: Pintura, arreglos de fontanería, sustitución de elementos. (Ojo: tienen como límite el total de los ingresos íntegros del año. El exceso se puede deducir en los 4 años siguientes).
- Seguros: Cualquier seguro relacionado con el inmueble (hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil).
- Amortización del inmueble: Este es uno de los más importantes. Puedes deducir el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción o el valor catastral de la construcción.
- Amortización de los bienes muebles: Si alquilas el piso amueblado, puedes deducir el 10% anual del coste de los muebles y electrodomésticos.
- Suministros: Si los pagas tú como propietario (no es lo habitual).
- Gastos de formalización: Los costes de la agencia inmobiliaria para encontrar al inquilino, gastos de abogado para el contrato, etc.
- La Gran Ventaja Fiscal: La Reducción sobre el Rendimiento Neto Una vez calculado tu rendimiento neto positivo (ingresos – gastos), si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, tienes derecho a una importante reducción. Para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, la reducción general es del 50%.Sin embargo, la Ley de Vivienda introduce nuevos incentivos para fomentar el alquiler en condiciones favorables:
- Reducción del 90%: Si alquilas en una «zona de mercado tensionado» y rebajas la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior.
- Reducción del 70%: Si alquilas por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en una zona tensionada.
- Reducción del 60%: Si has realizado obras de rehabilitación en la vivienda en los dos años anteriores.
2. El Alquiler de Uso Turístico (VUT): Reglas Diferentes
Si tu propiedad tiene licencia turística y la alquilas por cortas estancias, la fiscalidad cambia sustancialmente.
- En el IRPF: Los ingresos también se consideran rendimientos del capital inmobiliario y puedes deducir los mismos gastos que en el alquiler residencial (proporcionalmente al tiempo que ha estado alquilada). Pero ¡atención! NO tienes derecho a ninguna de las reducciones (50%, 90%, etc.). Esta es la gran diferencia y lo que hace que la carga fiscal sea mayor.
- El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
- La regla general es que el alquiler turístico está sujeto a un 10% de IVA si, además del alojamiento, prestas servicios propios de la industria hotelera (recepción, limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas y toallas, etc.).
- Si te limitas a entregar las llaves y a realizar una limpieza al cambio de huésped, el alquiler está exento de IVA.
- Si cobras IVA, deberás darte de alta como empresario y presentar declaraciones trimestrales.
3. El Alquiler de Locales Comerciales u Oficinas: El Modelo Empresarial
El alquiler de un activo no destinado a vivienda tiene un tratamiento fiscal específico y siempre se considera una operación comercial.
- IVA: El alquiler de un local comercial u oficina está siempre sujeto al 21% de IVA. Como propietario, tienes la obligación de repercutir este IVA en la factura al inquilino e ingresarlo trimestralmente en Hacienda a través del modelo 303.
- Retención de IRPF: Si tu inquilino es una empresa o un profesional (autónomo), está obligado a retenerte el 19% del importe de la renta (sin contar el IVA) e ingresarlo en tu nombre en Hacienda.
- Ejemplo: Para una renta de 1.000 €, la factura sería: 1.000 € (base) + 210 € (21% IVA) – 190 € (19% retención) = 1.020 € (total a recibir).
- Esa retención de 190 € es un pago a cuenta de tu IRPF. En tu declaración anual, ya habrás adelantado una parte importante de tus impuestos.
La Fiscalidad es una Pieza Clave de tu Estrategia
Como puedes ver, la fiscalidad de las propiedades para alquiler varía enormemente según el uso que le des al inmueble. Una planificación correcta y un registro meticuloso de todos los ingresos y gastos son fundamentales para optimizar tu factura fiscal.
La diferencia entre un inversor aficionado y uno profesional a menudo reside en la seriedad con la que se aborda este aspecto. En INVIV, te damos acceso a un ecosistema de asesores fiscales expertos que te ayudarán a navegar esta complejidad, asegurando que tu inversión no solo sea rentable, sino también fiscalmente eficiente.
¿Quieres asegurarte de que estás optimizando los impuestos de tu cartera de alquiler? Contacta con nuestro equipo y te pondremos en manos de los mejores profesionales.