Los 7 Errores Capitales al Alquilar tu Vivienda (y Cómo Evitarlos)
Gestionar un alquiler de forma profesional es la clave para obtener una rentabilidad sostenida y sin estrés. Basado en nuestra experiencia, estos son los fallos más habituales que debes evitar a toda costa.
1. No Seleccionar Rigurosamente al Inquilino
Este es, sin duda, el error más grave y costoso. Un inquilino insolvente o problemático es el origen de casi todos los problemas futuros.
- El Error: Fiarse de la primera impresión, no pedir documentación o alquilar con prisas para evitar tener el piso vacío.
- La Solución: Realiza un proceso de selección profesional.
- Solicita documentación: DNI/NIE, contrato de trabajo indefinido (con más de un año de antigüedad) y las tres últimas nóminas.
- Realiza un estudio de solvencia: Comprueba que el alquiler no supera el 40% de sus ingresos netos y verifica que no esté en ningún fichero de morosos (como ASNEF o FIM). Un seguro de impago realizará este estudio por ti de forma gratuita.
2. Usar un Contrato de Alquiler Genérico o Desactualizado
El contrato es la ley que regirá vuestra relación. Usar una plantilla de internet que no esté actualizada a la última Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es un riesgo legal enorme.
- El Error: Redactar un contrato ambiguo, con cláusulas ilegales o que no proteja tus derechos como propietario.
- La Solución: Invierte en un contrato redactado por un profesional (abogado o gestor de alquiler). Debe ser claro, detallado y estar adaptado a las últimas modificaciones legales de 2025.
3. Fijar un Precio de Alquiler Incorrecto
Poner un precio sin un análisis previo te hará perder dinero, ya sea por exceso o por defecto.
- El Error: Poner un precio demasiado alto (tendrás el piso vacío durante meses) o demasiado bajo (perderás rentabilidad cada mes).
- La Solución: Realiza un estudio de mercado. Analiza pisos similares (por tamaño, estado y ubicación) en los principales portales inmobiliarios para fijar un precio competitivo que atraiga a buenos candidatos rápidamente.
4. No Realizar un Inventario Detallado y Fotográfico
La ausencia de un inventario es la principal fuente de conflictos a la hora de devolver la fianza.
- El Error: No documentar el estado exacto de la vivienda y su contenido al inicio del contrato.
- La Solución: Crea un anexo al contrato que sea un inventario detallado por escrito y, sobre todo, acompañado de un reportaje fotográfico o de vídeo. Ambas partes debéis firmar este anexo, que servirá como prueba irrefutable del estado inicial del inmueble.
5. No Depositar la Fianza en el Organismo Oficial
La ley obliga al propietario a depositar el mes de fianza en el organismo de vivienda correspondiente de su comunidad autónoma.
- El Error: Quedarse con el dinero de la fianza.
- La Solución: Cumple con tu obligación legal. No hacerlo puede acarrear sanciones económicas importantes y te impedirá actualizar la renta legalmente.
6. Descuidar el Mantenimiento que te Corresponde
Como propietario, tienes la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (problemas con la caldera, humedades, etc.).
- El Error: Ignorar las peticiones del inquilino o intentar que pague por reparaciones que son tu responsabilidad.
- La Solución: Mantén una comunicación fluida con tu inquilino y atiende sus peticiones de forma diligente. Un inquilino contento es un inquilino que cuida el piso y se queda más tiempo.
7. No Contratar un Seguro de Impago de Alquiler
No proteger tu inversión frente al mayor riesgo es una decisión financieramente imprudente.
- El Error: Considerar el seguro de impago un gasto en lugar de una inversión en tranquilidad.
- La Solución: Contrata un seguro de impago. Por un coste anual (que además es deducible en el IRPF), te garantiza el cobro de las rentas y cubre todos los gastos jurídicos del desahucio.
La mejor manera de evitar todos estos errores es profesionalizar la gestión. En el ecosistema INVIV, te conectamos con gestorías de alquiler verificadas que se encargan de todo el proceso, asegurando que tu inversión sea segura, rentable y completamente pasiva.