La Yield (o rentabilidad por alquiler) mide el rendimiento anual que genera una propiedad exclusivamente a través del alquiler. Es una foto de su comportamiento como activo de renta.
El ROI (Retorno de la Inversión) es una medida más completa que calcula el beneficio total de la operación desde la compra hasta la venta, incluyendo tanto los alquileres cobrados como la plusvalía obtenida.
Para entenderlo fácilmente:
La Yield es como el salario anual que te paga tu inversión. El ROI es como el finiquito total que recibes al final, incluyendo todos los salarios más la liquidación.
Yield vs. ROI: ¿Qué Métrica Debes Usar como Inversor?
Como inversor inmobiliario, usar las métricas correctas es fundamental para evaluar la salud de tus activos y el éxito de tu estrategia. Aunque a menudo se confunden, Yield y ROI responden a preguntas diferentes.
Yield (Rentabilidad por Alquiler): La Foto Anual 📸
La Yield mide la eficiencia de tu propiedad como generadora de ingresos por alquiler en un periodo concreto, normalmente un año. Su foco está en el cash flow.
- ¿Cómo se calcula?
- Yield Bruta:
(Ingresos Anuales de Alquiler / Coste Total de la Inversión) x 100 - Yield Neta:
([Ingresos Anuales - Gastos Anuales] / Coste Total de la Inversión) x 100
- Yield Bruta:
- ¿Qué pregunta responde? «¿Qué rendimiento me está dando el alquiler de este piso este año?»
- ¿Cuándo se usa? Es perfecta para comparar la rentabilidad por alquiler de diferentes propiedades o ciudades en el momento actual y para evaluar la salud de tu cartera de activos en renta.
ROI (Retorno de la Inversión): La Película Completa 🎬
El ROI mide el beneficio total de una inversión a lo largo de todo su ciclo de vida, desde que la compras hasta que la vendes. Incluye tanto los beneficios del alquiler como la ganancia (o pérdida) de capital.
- ¿Cómo se calcula?
ROI = (Beneficio Neto Total / Coste Total de la Inversión) x 100- Donde
Beneficio Neto Total = (Suma de los Beneficios Netos del Alquiler de todos los años) + (Precio Neto de Venta - Precio de Compra)
- ¿Qué pregunta responde? «¿Cuánto dinero he ganado en total con esta operación desde el día que compré hasta el día que vendí?»
- ¿Cuándo se usa? Es la métrica definitiva para evaluar si una inversión completa (un «proyecto») ha sido exitosa. Es fundamental para estrategias de flipping (comprar, reformar y vender) y para hacer el balance final de una propiedad que has tenido en alquiler durante años.
Tabla Comparativa Final
| Característica | Yield (Rentabilidad por Alquiler) | ROI (Retorno de la Inversión) |
| Qué Mide | El rendimiento del alquiler | El beneficio total de la operación |
| Horizonte Temporal | Anual (una «foto») | Ciclo de vida completo (la «película») |
| Componentes Clave | Ingresos y gastos del alquiler | Alquiler + Plusvalía por Venta |
| Pregunta que Responde | ¿Es rentable mi alquiler este año? | ¿Ha sido rentable toda la inversión? |
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Conclusión
Un inversor inteligente no elige entre una y otra; usa ambas métricas.
- La Yield Neta te sirve para gestionar y optimizar el rendimiento de tu cartera de alquileres año a año.
- El ROI te permite evaluar el éxito global de tus proyectos cerrados y planificar tu estrategia de compra y venta a largo plazo.
En INVIV, te proporcionamos las herramientas y el asesoramiento de nuestros Personal Shoppers In-mobiliarios para que puedas analizar ambas métricas y tomar siempre las decisiones más informadas.