Conocer y aplicar correctamente todas las deducciones fiscales es la estrategia más inteligente para maximizar la rentabilidad neta de tu vivienda en alquiler. La ley te permite restar una larga lista de gastos de los ingresos que obtienes, reduciendo así la base sobre la que pagas impuestos en tu declaración de la renta (IRPF).
A continuación, te presentamos la guía definitiva de todos los gastos que, como propietario, puedes y debes deducir.
La Guía Definitiva de Deducciones Fiscales para Propietarios de Viviendas en Alquiler
La fiscalidad de tu alquiler no es un gasto fijo, es variable. Cuanto mejor documentes y apliques las deducciones permitidas, menos impuestos pagarás y mayor será el beneficio que obtengas. Guarda todas las facturas y no dejes pasar ninguna de estas deducciones:
1. Gastos de Financiación
Si compraste la vivienda con una hipoteca, puedes deducir todos los gastos asociados al préstamo:
- Intereses del préstamo: La parte de la cuota mensual que corresponde a los intereses.
- Comisiones: Comisiones de apertura o amortización anticipada.
- Otros gastos: Gastos de tasación o de la formalización de la hipoteca.
2. Tributos y Tasas
Todos los impuestos y tasas que gravan la propiedad son deducibles:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Tasa de recogida de basuras.
- Tasa de alumbrado público.
3. Gastos de Comunidad y Derramas
La cuota mensual o anual de la comunidad de propietarios es totalmente deducible. Las derramas para mejoras o reparaciones también lo son, aunque si son de un importe elevado se suelen amortizar en un plazo de cuatro años.
4. Gastos de Conservación y Reparación
Puedes deducir los gastos destinados a mantener el inmueble en perfecto estado de uso, pero no las mejoras que aumenten su valor o capacidad.
- Sí deducible: Pintar el piso, arreglar una persiana, reparar la caldera o la fontanería.
- No deducible (se amortiza): Instalar aire acondicionado si no lo había, cerrar una terraza para añadir un cuarto.
5. Seguros
Cualquier seguro que tengas contratado sobre la vivienda es un gasto deducible:
- Seguro de Hogar (continente y/o contenido).
- Seguro de Responsabilidad Civil.
- Seguro de Impago de Alquiler.
6. Servicios Profesionales
Los honorarios de terceros que te ayuden con la gestión del alquiler:
- Gestoría o agencia inmobiliaria que gestiona el alquiler.
- Abogado para la redacción del contrato o la gestión de un desahucio.
7. Suministros
Si en el contrato de alquiler se especifica que el propietario paga alguno de los suministros (luz, agua, gas, internet), estos gastos son deducibles.
8. La «Super-Deducción»: La Amortización
Esta es la deducción más importante y la que más impacto tiene. Aunque no suponga una salida de dinero, la ley entiende que tu inmueble se desgasta con el tiempo y te permite deducir ese desgaste.
- Amortización del Inmueble: Puedes deducir el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción (la parte de la escritura que no es el suelo) o el valor catastral de la construcción.
- Amortización de Bienes Muebles: También puedes deducir el mobiliario y los electrodomésticos que hayas comprado para el piso. Se suele aplicar un 10% anual sobre el coste de adquisición de estos bienes.
Importante: El Límite de las Deducciones
El total de los gastos deducibles (excepto los de financiación) no puede ser superior al total de los ingresos íntegros que has obtenido. Si un año tienes más gastos que ingresos, el excedente lo podrás compensar en los 4 años siguientes.
Para ahorrar impuestos con tu alquiler de forma eficaz, la clave es ser metódico: guarda cada factura y recibo, y ante la duda, consulta con un asesor fiscal. Una gestión fiscal profesional es una de las palancas más potentes para aumentar la rentabilidad de tu inversión.