Los ingresos por el alquiler de una vivienda en España tributan en la declaración de la renta (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario.
La clave está en que no pagas impuestos sobre los ingresos brutos, sino sobre el rendimiento neto. Este se calcula restando a todos los ingresos que recibes por el alquiler una serie de gastos deducibles. Sobre este rendimiento neto, se aplica una reducción general del 50% antes de incorporarlo a tu base imponible, lo que reduce significativamente la carga fiscal.
Entender cómo tributan los ingresos por alquiler es tan importante como elegir un buen inquilino. Una correcta planificación fiscal te permite maximizar la rentabilidad neta de tu inversión, aprovechando todas las deducciones y beneficios que la ley contempla.
El proceso se basa en un concepto fundamental: el rendimiento neto. Veamos cómo se calcula y qué puedes hacer para optimizarlo.
La Fórmula Clave: Ingresos Íntegros – Gastos Deducibles
La Agencia Tributaria no te hace pagar por el total del alquiler que ingresas. Primero, te permite restar todos los gastos necesarios para obtener esas rentas. La fórmula es sencilla:
Rendimiento Neto = Ingresos Íntegros Anuales - Total de Gastos Deducibles Anuales
¿Qué se Considera un Gasto Deducible?
Esta es la parte más importante para el inversor. Guardar las facturas de estos gastos es crucial para reducir tu carga fiscal. Los gastos deducibles del alquiler de una vivienda más comunes son:
- Gastos de Financiación: Los intereses de la hipoteca y otros gastos asociados al préstamo (como comisiones de apertura) que has pedido para comprar la propiedad.
- Tributos y Tasas: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras y otras tasas municipales.
- Gastos de la Comunidad de Propietarios: Las cuotas ordinarias. Las derramas también pueden ser deducibles, aunque se suelen amortizar en cuatro años.
- Conservación y Reparación: Gastos para mantener el inmueble en buen estado, como pintura, arreglo de instalaciones, o sustitución de elementos (una caldera, ventanas, etc.). Ojo: las obras de mejora o ampliación no entran aquí, pero sí se pueden amortizar.
- Seguros: El coste del seguro de hogar, de responsabilidad civil o de impago de alquiler.
- Servicios de Terceros: Lo que pagas a la agencia inmobiliaria o gestoría por la gestión del alquiler.
- Suministros: Si como propietario pagas facturas de luz, agua o gas, puedes deducirlas.
- Amortización del Inmueble: Este es el gasto deducible más importante y a menudo olvidado. Hacienda te permite deducir el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición de la construcción (la parte de la construcción que figura en la escritura) o el valor catastral de la construcción. Es una deducción «virtual» que no implica un desembolso, pero que reduce enormemente tu rendimiento neto.
La Reducción por Alquiler de Vivienda: Novedades 2025
Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos – gastos), no pagas impuestos sobre esa cifra. Antes, debes aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda habitual. Con la nueva Ley de Vivienda, las reglas han cambiado:
- Reducción General del 50%: Para todos los nuevos contratos de alquiler firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general sobre el rendimiento neto pasa del 60% al 50%.
- Reducciones Aumentadas (en Zonas Tensionadas): Se pueden aplicar reducciones mayores si el inmueble está en una «zona de mercado residencial tensionado» y cumple ciertos requisitos:
- 90% de reducción: Si firmas un nuevo contrato en una zona tensionada con una bajada de precio de al menos un 5% sobre el contrato anterior.
- 70% de reducción: Si alquilas por primera vez en una zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años.
- 60% de reducción: Si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores.
Ejemplo Práctico de Cálculo
Imaginemos que alquilas un piso por 1.000 €/mes en una zona no tensionada.
- Ingresos Íntegros Anuales:
1.000 € x 12 = 12.000 € - Gastos Deducibles Anuales:
- Intereses de la hipoteca: 1.500 €
- IBI: 400 €
- Comunidad: 600 € (50 €/mes)
- Seguro de hogar: 250 €
- Amortización (3% sobre 80.000 € de valor de construcción): 2.400 €
- Total Gastos Deducibles:
1.500 + 400 + 600 + 250 + 2.400 = 5.150 €
- Cálculo del Rendimiento Neto:
12.000 € (Ingresos) - 5.150 € (Gastos) = 6.850 €
- Aplicación de la Reducción (50%):
6.850 € x 50% = 3.425 €
- Rendimiento a Integrar en el IRPF:
6.850 € (Rendimiento Neto) - 3.425 € (Reducción) = 3.425 €
En tu declaración de la renta, solo sumarás 3.425 € a tus otros ingresos (nómina, etc.), y esa cantidad será la que tribute según tu tipo marginal de IRPF. Como ves, la planificación y el registro de gastos son fundamentales para que tu inversión sea lo más eficiente posible.