La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el ingreso anual total del alquiler entre el coste total de la inversión (precio de compra + gastos + reforma). Es una métrica rápida pero incompleta.
La rentabilidad neta, la cifra que realmente importa, se calcula restando todos los gastos operativos anuales (IBI, comunidad, seguros, etc.) a los ingresos del alquiler, y dividiendo ese beneficio neto entre el coste total de la inversión.
Cómo Calcular la Rentabilidad de un Piso: Guía Práctica
Entender y saber calcular la rentabilidad de una inversión es el primer paso para tomar decisiones financieras inteligentes. No te fíes de las cifras genéricas; aprende a calcular tus propios números.
Paso 1: Calcular la Inversión Total
Este es el primer dato que necesitas y es el mismo para ambos cálculos. No es solo el precio del piso.
Inversión Total = Precio de Compra + Gastos de Compraventa + Coste de la Reforma/Mobiliario
- Gastos de Compraventa: Incluye impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y gestoría. Calcula aproximadamente un 10-12% del precio de compra.
Paso 2: Calcular la Rentabilidad Bruta
Es el indicador más simple. Mide los ingresos frente a la inversión, sin contar los gastos del día a día.
Fórmula: Rentabilidad Bruta = (Ingresos Anuales por Alquiler / Inversión Total) x 100
Paso 3: Calcular la Rentabilidad Neta (La Cifra Real)
Esta es la rentabilidad que de verdad te dice cuánto estás ganando. Para ello, necesitas listar todos tus gastos operativos anuales.
Fórmula: Rentabilidad Neta = ([Ingresos Anuales por Alquiler - Gastos Anuales] / Inversión Total) x 100
Checklist de Gastos Anuales a Restar:
- [ ] IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- [ ] Gastos de Comunidad
- [ ] Tasa de Basuras
- [ ] Seguros (Hogar, Impago de Alquiler)
- [ ] Gastos de Mantenimiento y Reparaciones (una buena práctica es provisionar entre un 3% y un 5% del alquiler anual)
- [ ] Gastos de Gestoría (si delegas la gestión)
- [ ] Derramas (prorrateadas)
Caso Práctico: Analizando un Piso
- Inversión Total:
- Precio de Compra: 150.000 €
- Gastos de Compraventa (10%): 15.000 €
- Reforma y Mobiliario: 10.000 €
- Inversión Total = 175.000 €
- Ingresos Anuales:
- Alquiler Mensual: 950 €
- Ingresos Anuales = 950 € x 12 = 11.400 €
- Gastos Anuales:
- IBI: 300 €
- Comunidad: 600 € (50 €/mes)
- Seguros: 400 €
- Provisión Mantenimiento: 570 € (5% de la renta anual)
- Gastos Anuales Totales = 1.870 €
Cálculo Final:
- Rentabilidad BRUTA:
(11.400 € / 175.000 €) x 100 =6,51% - Rentabilidad NETA:
([11.400 € - 1.870 €] / 175.000 €) x 100 = (9.530 € / 175.000 €) x 100 =5,45%
Como ves, la rentabilidad bruta te da una idea inicial, pero es la rentabilidad neta del 5,45% la que refleja el verdadero rendimiento de tu dinero.