La Plusvalía Municipal es un impuesto que cobran los ayuntamientos por el incremento de valor que ha experimentado el suelo de un inmueble urbano desde que se compró hasta que se transmite. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Se paga en tres situaciones clave:
- Venta de la propiedad.
- Herencia de la propiedad.
- Donación de la propiedad.
La novedad más importante de los últimos años es que si no existe una ganancia real en la transmisión (es decir, si vendes por un precio igual o inferior al que compraste), no tienes que pagar este impuesto.
Guía Completa sobre la Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Como inversor o propietario, entender la plusvalía municipal es fundamental para calcular correctamente los costes asociados a la venta o transmisión de un inmueble y evitar sorpresas.
¿Cuándo se Paga y Quién debe Pagala?
La obligación de pago se genera en el momento de la transmisión de la propiedad, pero quién paga depende del tipo de transmisión:
- En una VENTA: La paga siempre la parte vendedora.
- En una HERENCIA: La pagan los herederos al recibir el inmueble.
- En una DONACIÓN: La paga la persona que recibe la donación (el donatario).
¿Cómo se Calcula? El Gran Cambio de 2021
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional, la forma de calcular la plusvalía cambió radicalmente. Ahora, el contribuyente puede elegir el método de cálculo que le resulte más favorable entre dos opciones:
- Método de «Plusvalía Real»:
- Se calcula sobre la ganancia real obtenida.
Ganancia Real = Precio de Venta - Precio de Compra- A esta ganancia se le aplica el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. El resultado es la base imponible sobre la que el ayuntamiento aplica su tipo de gravamen.
- Este método es el más beneficioso si la ganancia real ha sido pequeña.
- Método «Objetivo»:
- Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que establece el Gobierno y que depende del número de años que se ha sido propietario del inmueble (hasta un máximo de 20 años).
- Este método puede ser más beneficioso si la ganancia real ha sido muy alta.
La Regla de Oro: Lo más importante es que, si puedes demostrar que no ha habido un incremento de valor (vendiendo a pérdidas o por el mismo precio), estás exento de pagar el impuesto.
¿Qué Plazos Tengo para Pagar?
Los plazos para presentar la autoliquidación y pagar el impuesto varían:
- Para Venta y Donación: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión (la fecha de la escritura).
- Para Herencia: 6 meses desde la fecha del fallecimiento, prorrogables por otros 6 meses si se solicita dentro del plazo inicial.
No cumplir con estos plazos puede acarrear recargos e intereses de demora por parte del ayuntamiento. Como inversor, es crucial tener en cuenta este impuesto al planificar la venta de un activo para calcular correctamente la plusvalía neta final de la operación.