La Guía Definitiva de Gastos e Impuestos al Comprar una Vivienda de Inversión
Una de las primeras lecciones que aprende un inversor inmobiliario es que el precio de venta de una vivienda es solo el punto de partida. Para realizar un análisis financiero riguroso y evitar sorpresas que pongan en jaque tu rentabilidad, es fundamental conocer y presupuestar todos los gastos e impuestos por la compra de una vivienda asociados a la operación.
Muchos inversores novatos cometen el error de no tener en cuenta estos costes, lo que puede llevar a una falta de liquidez en el momento clave de la firma. La regla de oro, como siempre decimos en INVIV, es calcular que necesitarás entre un 10% y un 15% adicional al precio de compra para cubrir todos estos desembolsos.
En esta guía, vamos a desglosar cada uno de estos costes. Los dividiremos en tres fases: gastos durante la compra, impuestos principales y gastos continuos tras la adquisición. ¡Vamos a ello!
Fase 1: Los Impuestos de la Compraventa – La Mayor Partida del Presupuesto
Este es el desembolso más significativo después del propio precio de la vivienda. El impuesto que pagarás depende de un factor clave: si la vivienda es nueva o de segunda mano. Nunca pagarás ambos; son excluyentes.
Si compras una vivienda de SEGUNDA MANO: ITP 💸
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el protagonista aquí.
- ¿Qué es? Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que su porcentaje varía significativamente dependiendo de dónde se encuentre la propiedad.
- ¿Cuánto es? El tipo general suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio escriturado.
- Madrid: 6%
- Andalucía: 7%
- Cataluña y Comunidad Valenciana: 10%
- Bonificaciones: Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos para ciertos colectivos (menores de 35 años, familias numerosas, compra de VPO), pero estos beneficios suelen aplicar solo a la compra de vivienda habitual, no de inversión. Es crucial consultarlo.
Si compras una vivienda NUEVA: IVA + AJD 🏗️
Cuando compras una propiedad directamente al promotor (obra nueva), el esquema impositivo es diferente.
- 1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
- ¿Cuánto es? El tipo general para vivienda nueva es del 10% en toda la península y Baleares (en Canarias se aplica el IGIC, que es del 6,5%).
- Excepción: Para Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial, el IVA se reduce al 4%.
- 2. AJD (Acto de Actos Jurídicos Documentados):
- ¿Qué es? Es un impuesto que grava los documentos notariales. Se paga siempre que se compra obra nueva y también al formalizar una hipoteca.
- ¿Cuánto es? También es un impuesto autonómico, y su tipo varía entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra.
Fase 2: Gastos de la Operación – Los Trámites Necesarios
Estos son los costes asociados a la formalización y legalización de la compraventa. Son comunes tanto para vivienda nueva como de segunda mano.
Gastos de Notaría ✍️
El acto de compraventa se formaliza mediante una escritura pública ante notario.
- ¿Qué cubre? Los honorarios del notario por dar fe pública del acto, verificar la legalidad y asegurar que ambas partes entienden el contrato.
- ¿Cuánto es? Sus honorarios (aranceles) están regulados por el Estado y dependen del precio del inmueble. Suelen oscilar entre 600 € y 1.200 €.
Gastos del Registro de la Propiedad 🏛️
Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que seas reconocido como el propietario legal frente a terceros.
- ¿Qué cubre? Los honorarios del registrador por inscribir la compraventa.
- ¿Cuánto es? Al igual que el notario, sus aranceles están regulados por ley y dependen del valor de la propiedad. La cifra suele moverse entre 400 € y 750 €.
Gastos de Gestoría (Opcional pero recomendable) 📂
Una gestoría se encarga de todo el «papeleo» post-firma: liquidar los impuestos, presentar las escrituras en el registro, etc.
- ¿Qué cubre? La tramitación de toda la documentación para ahorrarte tiempo y asegurar que todo se presenta correctamente y en plazo.
- ¿Cuánto es? No están regulados, pero sus honorarios suelen estar entre 300 € y 500 €. Si pides una hipoteca, el banco a menudo te impondrá su propia gestoría.
Fase 3: Gastos Post-Compra – Los Costes de Ser Propietario
Una vez tienes las llaves, la vivienda empieza a generar una serie de gastos recurrentes que debes incluir en tus cálculos de rentabilidad neta.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es un impuesto municipal que se paga anualmente por ser propietario de un inmueble. Su importe depende del valor catastral de la vivienda y del tipo impositivo que fije cada ayuntamiento.
Cuotas de la Comunidad de Propietarios
Si tu propiedad está en un edificio o urbanización, deberás pagar una cuota mensual para el mantenimiento de las zonas comunes (limpieza, ascensor, piscina, etc.).
Tasa de Basuras
Otro impuesto municipal que algunos ayuntamientos cobran de forma separada al IBI.
Seguros
Como mínimo, necesitarás un seguro de hogar que cubra el continente. Como inversor, es altamente recomendable contratar un seguro de impago de alquiler para proteger tu flujo de caja.
Suministros
Aunque normalmente los paga el inquilino (luz, agua, gas), tendrás que hacer frente a estos gastos durante los periodos en que la vivienda esté vacía (vacancia).
Ejemplo Práctico: Desglose para un Piso de 200.000 € en Madrid
Imaginemos que compras un piso de segunda mano en Madrid para invertir por 200.000 €.
- Precio de Compra: 200.000 €
- ITP (6% en Madrid): 12.000 €
- Notaría (estimado): 900 €
- Registro (estimado): 600 €
- Gestoría (estimado): 400 €
- TOTAL A DESEMBOLSAR: 200.000 € + 12.000 € + 900 € + 600 € + 400 € = 213.900 €
Como puedes ver, necesitas casi 14.000 € adicionales (un 7% del precio de compra) solo para los trámites e impuestos. Si a esto le sumas una reforma o el mobiliario, la cifra se acerca rápidamente a ese 10-15% de referencia.
La Clave es la Planificación
Conocer al detalle los costes de una inversión inmobiliaria te permite crear un presupuesto realista, calcular tu rentabilidad neta con precisión y, en definitiva, invertir con la seguridad de tener todas las variables bajo control.
En INVIV, nuestro asesoramiento financiero incluye una simulación detallada de todos estos gastos para cada oportunidad de inversión que te presentamos. Queremos que tengas una visión 360º de los números para que tomes siempre la mejor decisión.
¿Quieres analizar una inversión y tener claro el presupuesto total que necesitas? Contacta con nosotros y te ayudaremos a desglosar cada céntimo.